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Casa ipotecata e pignorata: quando va lasciata?

by • 21 luglio 2016 • In evidenzaCommenti (0)856

Case pignorate: ora la liberazione dell’immobile dal precedente proprietario, prima dell’asta, avverrà più facilmente e, soprattutto, senza i vincoli e le restrizioni previste in passato. È quanto prevede il nuovo “Decreto banche” [1], che ha riformato le procedure esecutive immobiliari, al fine di rendere maggiormente certo e veloce il recupero dei crediti. Lo scopo della nuova disposizione è evitare che lo sfratto del debitore, ancora presente dentro il proprio appartamento durante la procedura e restio a lasciarlo, possa disincentivare eventuali interessati a presentare offerte di acquisto e partecipazione alle aste.

Quando il debitore non vuole lasciare la casa pignorata
Il pignoramento immobiliare (in particolare quello della casa di abitazione) non fa, a volte, tanto paura per la possibilità, ad esso connessa, di perdere l’appartamento a seguito della vendita all’asta (circostanza tutt’altro che certa, specie quando l’immobile è poco appetibile sul mercato e da ristrutturare) quanto, più che altro, per il fatto che il debitore potrebbe essere costretto, durante la procedura, a lasciarlo e ad andare a vivere altrove. E ciò per tutto il tempo necessario a espletare le formalità di vendita, che potrebbero richiedere diversi anni e nonostante la conclamata assenza di interessati all’acquisto. Del resto si sa: non sempre le case vengono assegnate con le aste e, quando ciò non succede, il proprietario potrebbe continuare a rimanere indisturbato nella propria abitazione senza avvertire neanche il peso di una procedura esecutiva nei propri confronti.

In realtà, questo aspetto è del tutto indifferente al legislatore se non fosse che, a volte, proprio la presenza del debitore all’interno dell’immobile costituisce il principale disincentivo per gli interessati all’acquisto a presentare offerte di aggiudicazione: una cosa è dire, infatti, che la legge tutela il nuovo proprietario e gli consente, con apposite procedure, di entrare in possesso dell’immobile acquistato all’asta, un’altra è, invece, il materiale sfratto del vecchio inquilino. Così, per facilitare il compito ai futuri proprietari – se mai ci dovessero essercene – il codice di procedura civile ha subìto nel tempo alcune importanti modifiche volte ad anticipare il momento di liberazione dell’immobile pignorato. Da ultimo, il recente decreto che, in realtà, ha toccato un po’ tutti i principali aspetti dei pignoramenti immobiliari.

Niente affitti nelle case pignorate
Iniziamo col dire che il proprietario di una casa pignorata non può dare in affitto il proprio immobile a terzi: non che il contratto non sia valido, ben potendo il nuovo inquilino continuare a vivere nell’abitazione, tuttavia quest’ultimo dovrà pagare i canoni di affitto non già al titolare-pignorato, bensì al custode dell’immobile nominato dal giudice. Sarà solo quest’ultimo, e non il proprietario, a poter chiedere – nel caso di morosità – un decreto ingiuntivo e l’ordine di sfratto.

L’obbligo di abbandonare la casa pignorata
Durante la procedura di pignoramento immobiliare, il giudice può, a propria discrezione, ordinare al debitore di lasciare la casa anche immediatamente. Tale sua decisione, peraltro, non può neanche essere impugnata: questo significa che il debitore non si può opporre all’ordine ritenendolo non giusto o motivato o emesso in assenza di seri pericoli per gli eventuali offerenti [2]. Insomma, il debitore-proprietario deve solo prendere atto dell’ordine categorico del tribunale e fare le valigie.

È chiaro: il giudice potrebbe anche decidere diversamente, autorizzando il debitore a continuare ad abitare l’immobile pignorato; o, addirittura, potrebbe consentigli di vivere solo in una parte dello stesso qualora divisibile. Così come, una volta concessa tale facoltà, il magistrato può sempre revocare la propria autorizzazione.

In ogni caso, il magistrato deve procedere a ordinare l’abbandono della casa quando la procedura è ormai arrivata alla fase dell’aggiudicazione o all’assegnazione del bene, salvo che l’aggiudicatario o l’assegnatario lo esentino da ciò.

A procedere materialmente allo sgombero dell’immobile è il custode che lo fa – è qui la novità – senza tutte le formalità previste invece nel caso di sfratto per morosità nella locazione. Quindi, il custode non deve notificare il cosiddetto “precetto per rilascio” [3]. Non occorre neanche rispettare i contenuti, le modalità e i tempi previsti. La liberazione dell’immobile pignorato diventa così più flessibile ed efficace; in quest’ottica si prevede che il giudice si avvalga per l’esecuzione direttamente della forza pubblica (carabinieri, polizia, ecc.) o di ausiliari esperti (come ad esempio il fabbro per aprire le porte o i lucchetti).

Che succede se nella casa pignorata vi sono arredi?
Se all’interno dell’appartamento pignorato, e da liberare, si trovano beni mobili come arredi o relativi all’attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla parte tenuta al rilascio, o al proprietario, di portarli via al più presto e, comunque, entro non meno di 30 giorni, salvo sussistano particolari ragioni di urgenza che impongano termini più brevi.

Dell’intimazione si dà atto a verbale oppure, se la persona intimata non è presente, si procede con atto notificato dal custode. Se la persona intimata non asporta i beni mobili o i documenti entro il termine assegnato, questi si considerano abbandonati e il custode, a meno che il giudice dell’esecuzione non decida diversamente, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Gli offerenti possono visionare la casa pignorata
Il giudice stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati ad acquistare la casa all’asta possano visionare l’immobile in vendita.

Gli interessati a presentare l’offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro sette giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro.

[1] Dl n. 59/2016.
[2] È consentita l’opposizione per vizi di forma, ai sensi dell’art. 617 cod. proc. civ. Il termine per proporre opposizione, per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura, decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento.
[3] Nuovo art. 560 cod. proc. civ.

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