Come calcolare il valore di mercato di un immobile

by • 13 aprile 2018 • In evidenza, SOCIALECommenti disabilitati su Come calcolare il valore di mercato di un immobile185

Bisogna considerare il quartiere, la metratura, lo stato di manutenzione degli impianti, le condizioni del tetto e degli infissi. E non dimentichiamo la posizione: l’abitazione è al piano? Dove affaccia? Si trova lungo una strada rumorosa e trafficata? Vicino ha negozi o supermercati, scuole e impianti sportivi? Anche la presenza di un’ascensore influenza il prezzo e così la superficie delle eventuali pertinenze, il cui valore cambia in funzione della destinazione d’uso e delle caratteristiche del quartiere». Questo significa che il posto auto o il garage, per esempio, possono incidere in maniera differente in relazione alla facilità di poter parcheggiare in zona.

Al primo posto, la posizione
Se in un determinato quartiere o in una posizione la domanda è più alta, anche il costo sarà maggiore. Questo fattore può incidere sul prezzo con una percentuale variabile tra il 40 e il 80%. Se parliamo di un attico in Piazza di Spagna a Roma, quindi di un immobile unico nel suo genere, è ovvio che la posizione inciderà dell’80%, mentre tutti gli altri fattori passeranno in secondo piano».
Le variabili sono diverse, il contesto incide molto, almeno il 50%. Per esempio due appartamenti di 150 metri quadrati con uguali caratteristiche, il primo alle porte di Milano e il secondo in una delle vie più lussuose della città, possono costare 300 mila euro l’uno e 2 milioni l’altro».

Al secondo posto, lo stato dell’immobile
A seguire troviamo lo stato dell’immobile: Può incidere tra il 20 e il 50%: questa forbice dipende dalle condizioni dell’appartamento poiché se non sono necessari lavori extra si dovrà spendere di più rispetto a un’abitazione dove bisognerà sostenere delle altre spese per renderlo abitabile. In un’ipotetica scala di valori, al secondo posto vi è la tipologia dell’immobile e lo stato di conservazione, quindi anche se le finiture e i materiali scelti sono di pregio o no. In una casa ristrutturata questo valore può influenzare il prezzo fino al 40% in più».

Vecchia e nuova costruzione, cosa c’è di diverso?
A proposito di immobile nuovo o ristrutturato, se l’appartamento è vecchio vengono valutati maggiormente i parametri antisismici, gli isolamenti termici e acustici e l’esterno della palazzina. Quando parliamo di ristrutturazione, possiamo trovarci di fronte a una casa che internamente è paragonabile a una nuova costruzione, ma esternamente fa sempre parte di una palazzina costruita in tempi più o meno remoti, con tecnologie molto spesso ormai obsolete.

Al terzo posto, la superficie
La dimensione dell’abitazione è al terzo posto, mentre al quarto vi sono altri fattori. Per esempio l’ascensore: È importante però precisare che l’ascensore incide di poco, il 15% circa, se si valuta un appartamento al primo piano o al piano terra; se invece parliamo di una casa in un condominio di 12 piani, avrà un’incidenza maggiore».

Rientrano negli altri valori da valutare, l’anno di costruzione, soprattutto per quanto riguarda l’antisismicità, la classe energetica e i lavori condominiali da effettuare. Questa voce può variare dal 10 al 30%.

Da provincia a provincia, tutto cambia?
Il valore che può cambiare da provincia a provincia è quello relativo all’anno di costruzione; se in una zona ad elevato rischio sismico si prediligono nuovi immobili in quanto garantiscono una maggiore sicurezza, in zone dove non vi è rischio sismico questo parametro non viene neanche valutato.

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